★知っ得★ サブリース(一括借り上げ契約)の問題点を知って賢く賃貸経営 (3)

サブリースをする場合に、事業計画段階で知っておくべきことを紹介していきます。

ここでは最重要の家賃についてです。
これだけで結構長くなってくるので、今回はこの家賃についてのみです。

 

ケースとして一番多い、ハウスメーカーが親会社、管理会社が子会社の場合です。

特に現時点でアパート建設をハウスメーカーで検討している方、読んでください!

 

提示された家賃の設定は適正? 特に大手ハウスメーカーは注意!

アパート建設を相談すると、建設会社は収支計画をだしてきます。

 

その時々で程度はありますが、そこには間違いなく家賃設定があることでしょう。
不動産投資なわけで、収入と支出が最重要。

 

ここで建てるならこの間取りでいくらの家賃がとれます。
建築費がいくらいくらだから、利回りは何パーセントです。

 

単純にいうとこういったものです。

 

ここで気をつけてもらいたいのは提示してきた家賃。

実はその家賃、相場よりも高いことが往々にしてあります。

 

オーナーとしては高い家賃で賃貸経営をしたいと思うのが普通。
高い家賃をもらって確実にローン返済したいですからね。

 

ハウスメーカーも高い家賃の方がいいんです。
競合があればなおさら。
例えばハウスメーカー3社の提案合戦だとしたら、一番家賃が高い方を選ばられる可能性が高いです。

 

ハウスメーカーもそれは十分わかっているので少しでも高い家賃を提示したいと思っています。

 

もっと家賃上がらないの?と単純に言ってしまうリスク

オーナーとハウスメーカーは高い募集家賃でいきたいと思っています。

 

でももっと高くいきたいなぁと思うのはわかります。
言ったもの勝ちな勢いで「もっと家賃高くならない?これくらい高ければ建設するけどなぁ」とハウスメーカーに話したとします。
すると数日後、当初よりも高い家賃でもってくることがあります。

「ラッキー!言うだけ言ってよかった!これなら建設しちゃおう」と思うかもしれませんね。

 

一室あたり1000円、2000円程度ならまぁわかるんですが、1万円近くも上げられた場合、
それってブーメランのごとく自分に返ってくるかもしれませんよ。

 

裏側はどうなってるか念のため知っておいてください。

 

親のハウスメーカーが子の管理会社に圧力をかける

ハウスメーカーは契約を取りたいので、管理会社にもっと高い家賃をつけるよう圧力をかけます。

親と子の関係がある管理会社は、やむなく家賃を上げるはめに。

 

親会社と戦う担当者もいますが、ハウスメーカーの担当者がその上司に文句を言うことがあります。
「あいつが言うことをきかない、そのせいで建築契約がとれなくなるかもしれない」という具合に。

すると、管理会社の担当の上司が「今回はこの家賃でいきなよ。建設協力して次回につなげよう」ってなことになる可能性が高いです。

 

もしも戦う上司だったとしても、ハウスメーカーのさらにお偉いさんが子会社のさらなる上司に文句をいって異動させることすらあります。

 

そこは悲しきサラリーマン。
大手ほどこの傾向は強いでしょう。

 

また、ハウスメーカーの中にはひどく強引な担当もいて、管理会社に家賃相談もせずオーナーにいいように話す担当もいます。
この場合いきなり相場より一室あたり1万円も高い賃料で話してしまう人もいます。

そして契約だけしてしまって「これで決まったから、この家賃でやってくれ」と子の管理会社に言う。
ひどい状況ですが、そういう人に限って親会社内では「契約をバンバンとるすごい人」って評価になりがちで、どんどん暴走します。

 

高い家賃で始まったら・・・

中にはうまくいくケースもあるでしょうが、ほとんどは家賃が大幅に下がることになります。
相場より高かったらそりゃそうなる可能性大ですよね。

 

ひどいのは新築直後に10%下落なんてこともあります。

 

一般的に2年ごとに借上家賃交渉ができるため、築2年にして値下げ交渉をくらいます。

「築2年で下落!?おたくがこの家賃でできるって言ったじゃないか!」と管理会社にいったところで、そのときの担当者は「そんなこと言われても」です。

 

なんでこうなったのかを問い詰めたところで、恐らくは管理会社も正直に話せません。
「ハウスメーカーの営業担当が勝手に家賃を上げたんです」なんて言えませんよ。

 

もしもこんなこと言った日には、オーナーはハウスメーカーに文句を言うでしょう。
するとハウスメーカーは管理会社に「なに変なこと言ってんだ!?」となるだけです。

 

高い家賃がいいのではなく、適正な家賃かを見極めるようにしてください。

 

家賃が適正かどうかをどう知るのか?

適正かどうかは素人じゃわからない。なんのためのプロ?って思う方、家賃を聞くのはハウスメーカーではなくて募集店で裏をとるのが無難です。

 

募集店や地場の不動産屋さんに相場を聞いてまわることをお勧めします。
立地と間取りの情報をもって聞いてみましょう。

 

なんなら、今募集している競合物件の資料(通称:マイソク)をもらえないか聞くのもありです。
普通にくれますよ。

 

結局のところ、入居者を客付けしているところがリアルな情報をもっています。
管理会社もわかってますが、思いっきり正直に話してくれる担当者は少ないです。

 

家賃の下落の目安

収支計画では家賃下落も考慮にいれておく必要があります。
家賃が適正だろうが、年を追えば家賃は下がります!

 

相場から大きく外れていないことを前提に、目安は10年間で10%の下落です。
そして20年で20%前後といったところ。

 

では30年で30%、40年で40%?・・・というと、これはわかりません。
もっといくかもしれませんが、家賃はある程度で下げ止まります。

 

ここらへんも築30年の相場はどれくらい?と募集店に聞いてみましょう。

 

 

まとめ

サブリース問わず、家賃は自分自身でも調べることが大事です。

 

投資なので自己責任は同じです。
ましてや不動産で失敗なんてしたら大ごとです。

 

不動産はすぐ手放せるものでもないですしね。
不良化したらそれこそ負債ですよ。。

 

一番肝心な家賃はとにかく抑えておいてください。

 

 

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